Défiscalisation : la société Stellium Immobilier condamnée pour manquement au devoir de conseil

Depuis 2016, la Cour de cassation a, une douzaine de fois, définitivement condamné la société Stellium Immobilier (anciennement Omnium Conseil), pour « dol » (tromperie) ou « manquement au devoir de conseil » (14-24.164, 15-18.286 (arrêt pilote), 15-16.795, 16-23.362, 21-15.987, 18-10.693, etc.).

Le 12 mars (24-18.397), elle a, de nouveau, rejeté un pourvoi de cette société spécialisée dans l’investissement immobilier locatif contre une condamnation pour manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Les faits reprochés à la société remontent à l’année 2006 : mandatée par la SCI Les Arches du pont vieux, elle démarche des particuliers afin de leur proposer l’acquisition, sur plan (« en l’état futur d’achèvement »), de lots de copropriété bénéficiant du dispositif fiscal Robien.

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Elle leur explique que l’opération est gagnante : l’achat, financé à crédit, sera remboursé par les loyers perçus pendant la durée minimale de location (neuf ans) et les avantages fiscaux ; la revente permettra la constitution d’un capital.

Le 12 octobre 2006, la société persuade M. X d’acheter un T3 et un emplacement de parking, pour un prix d’environ 144 000 euros.

« Aléa » de l’investissement

A cette fin, elle lui remet un « guide de l’investissement », selon lequel « l’immobilier a toujours été pour les Français une valeur refuge par excellence, même s’il subit de faibles fluctuations à la hausse ou à la baisse » et qui affirme : « Votre bien connaîtra probablement une revalorisation. »

Elle lui fournit aussi une étude financière, faisant état d’une revalorisation de « 1 % par an », et d’une valeur de revente de « 184 589 euros ». Or, le 15 août 2016, M. X apprend, auprès d’une agence immobilière, que son lot est estimé à… 59 000 euros. En octobre 2018, il assigne la société Stellium Immobilier, à laquelle il reproche « un défaut d’information sur les perspectives réelles de valorisation ».

En défense, l’entreprise soutient, principalement, que son action est prescrite, le point de départ du délai étant selon elle la date de la vente. Elle fait valoir que l’étude financière n’avait aucun « caractère contractuel », et qu’un investisseur ne saurait ignorer l’« aléa » de son investissement. Elle tente enfin de se défausser sur la SCI, alors que celle-ci n’avait pas le droit d’entrer en contact avec les acquéreurs.

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